Quando si parla di sostenibilità nel Real Estate, si commette spesso un equivoco ingenuo, con conseguenze tutt’altro che banali: si immagina che sostenibile significhi necessariamente innovare.
Materiali innovativi, tecnologie green, certificazioni di prestazione energetica; qualunque sia l’obiettivo, si dimentica che nella maggior parte dei casi non serve aggiungere al progetto, ma scegliere oculatamente tra le alternative già disponibili sul mercato.
Ogni intervento edilizio presenta un ventaglio di opzioni tecniche, tra materiali e sistemi costruttivi, che non contribuiscono in egual misura a ottimizzare il costo dell’investimento. Alcune nascono da richieste del committente, altre da singole scelte tecniche, altre ancora sono consuetudini nell’eseguire i progetti, che però singolarmente non contribuiscono al raggiungimento dell’effettiva sostenibilità. Il risultato è un cumulo di scelte “di costume”, che influiscono sensibilmente sul budget senza generare valore effettivo sul bene.
La sostenibilità, così declinata, non è un plus ma solo un costo.
Primo passo: l’analisi delle alternative
Il primo passaggio è riconoscere che soluzioni tecnicamente equivalenti possono avere impatti economici molto diversi sull’investimento complessivo.
A volte i prodotti e sistemi definiti a basso impatto ambientale non hanno raggiunto la loro maturità commerciale e quindi, per ottenere un vantaggio minimo, a volte nullo, non garantiscono la reale efficienza, ma sopportano un costo maggiore.
Non si tratta di scegliere necessariamente la soluzione più economica, ma di valutare se la differenza di costo tra due alternative è giustificata da un incremento reale di prestazione. Un materiale classificato green, anche se singolarmente più performante, da solo non può garantire efficienza e sostenibilità.
È proprio la combinazione coerente degli elementi a determinare il risultato: un’analisi che richiede un approccio preciso. Ed è qui che interviene il Reverse Value Engineering RVE®, che partendo da una base progettuale coerente e da precisi obiettivi del committente, scompone il progetto nelle sue parti tecnico-economiche salienti e, attraverso una comparazione scientifica dei singoli item che compongono la voce di prezzo, evidenzia i vantaggi che conducono al risultato.
È un processo che punta a ottimizzare l’allocazione delle risorse, che non compromette qualità e prestazioni, ma garantisce risultati, rendendo il progetto più sostenibile.
Coerenza tra progetto, costi e obiettivi dell’investimento
Un progetto può essere ben impostato in fase di design e perdere coerenza nelle fasi successive. Varianti improvvise, scostamenti esecutivi, sostituzioni di materiali non verificate sono le cause di quello che viene definito come execution gap, con impatti diretti sulla performance dell’asset e sulla sostenibilità economica dell’operazione.
Garantire la coerenza tra progetto, costi e obiettivi richiede quindi un presidio continuo, che accompagni l’investimento dall’analisi preliminare fino alla fase realizzativa. La Due Diligence tecnico-economica intercetta le criticità prima dell’impegno del capitale. Il Project Monitoring verifica che il progetto posto a base della gara non si allontani progressivamente dalle condizioni definite in origine.
Le decisioni, in ogni fase, devono essere supportate da dati verificabili e allineate agli obiettivi dell’investimento.
Un progetto è sostenibile quando ogni componente è giustificata, coerente e funzionale agli obiettivi dell’investimento, non quando ha incorporato la soluzione più innovativa disponibile sul mercato.
