Negli ultimi anni molti portafogli immobiliari hanno richiesto interventi di riqualificazione e adeguamento. L’allocazione delle Capex è tornata al centro delle strategie di fondi e SGR come variabile che incide sull’equilibrio economico e sulla performance dell’asset.
Per il CEO di SCI Value, l’Ing. Salvatore Sesto, il primo aspetto da chiarire riguarda l’applicazione.
“È opportuno distinguere l’ambito in cui le Capex vengono utilizzate. Se parliamo di costi sulle Capex nella gestione delle property company, quindi di interventi di manutenzione ordinaria e, in taluni casi, straordinaria, è necessario un censimento degli interventi manutentivi che l’immobile ha subito negli anni precedenti, per poter appostare le risorse coerentemente negli esercizi futuri.
Non ci si dovrebbe limitare a stabilire il costo solo sulla base di un precedente intervento, prendendo quale riferimento il valore passato. Occorre comprendere la natura dell’intervento e analizzarlo dal punto di vista tecnico-economico, aggiornandolo a seguito di una nuova indagine di mercato e di una effettiva verifica di consistenza rispetto allo stato manutentivo del bene.
Diverso è il tema delle Capex su investimenti di riqualificazione sostanziale o di nuova costruzione. In questi casi, la stesura del progetto e del conseguente Computo Metrico Estimativo dovrebbe sottostare a rigide procedure. Il progetto e il Computo sono l’anima dell’investimento e della corretta attribuzione delle Capex.
Definizioni di costo basate su prezziari non aggiornati e comparable non generano Capex coerenti con l’investimento. Con il Reverse Value Engineering RVE® di SCI Value, tutto viene ricondotto a valori coerenti al mercato e al migliore impiego delle risorse finanziarie.”
La differenza è metodologica prima ancora che operativa: la solidità dell’intervento è determinata dal modo in cui le Capex vengono costruite.
Rigore tecnico e coerenza strategica
Spesso l’investimento viene trattato come un passaggio obbligato. In realtà, ciò che incide realmente sulla traiettoria dell’immobile è la qualità dell’analisi tecnico-economica che lo sostiene.
Come sottolinea l’Ing. Sesto:
“Il costo di adeguamento o manutenzione di un bene immobile non può essere considerato un di più. È nella formulazione corretta delle Capex che si potrebbero ingenerare valori non corretti. È lì che bisogna investire”.
La precisione della stima diventa quindi una scelta strategica, soprattutto in funzione degli obiettivi futuri.
“Se i piani manutentivi o le nuove realizzazioni sono frutto di progetti e valori corretti, potranno mantenere o aumentare il valore del bene, anche sotto il profilo patrimoniale. Con il Reverse Value Engineering RVE® questo è possibile.”
Una corretta impostazione influenza anche la fase successiva del ciclo di vita dell’asset. In ottica di dismissione o rifinanziamento, la coerenza tra progetto, costi e valori di mercato diventa un elemento determinante per sostenere le valutazioni e preservare la marginalità attesa dall’investitore.
L’errore più frequente
Nelle fasi di acquisizione o riposizionamento, l’approssimazione metodologica resta il principale fattore di rischio.
Per l’Ing. Sesto l’errore più ricorrente è:
“L’applicazione di metodi approssimativi o incoerenti. Assumere come riferimento comparativo il costo di costruzione o ricostruzione, prelevato da un immobile con altra natura, magari nella medesima area geografica, induce quasi certamente a una sottostima o sovrastima delle Capex e pregiudica l’investimento.”
Il punto non è l’entità della spesa, ma il criterio con cui viene determinata.
Nel Real Estate contemporaneo, governare questa fase significa presidiare la qualità complessiva dell’operazione, trasformando una voce contabile in uno strumento di coerenza tecnico-economica capace di proteggere e consolidare il valore.
