Il Real Estate sta vivendo una profonda trasformazione. Le variabili macroeconomiche, l’evoluzione normativa e le istanze ambientali non incidono più soltanto sui valori di mercato, ma modificano il modo in cui investitori, fondi e SGR valutano rischio, affidabilità e prospettive di lungo periodo di un’operazione immobiliare.
In questo scenario, i portafogli si stanno riorganizzando sulla base di una maggiore attenzione alla stabilità operativa degli asset e alla loro capacità di mantenere valore nel tempo.
Secondo l’Ing. Salvatore Sesto, CEO di SCI Value, questo passaggio segna una fase di riequilibrio strategico, in cui logiche consolidate e nuove opportunità convivono all’interno delle decisioni di investimento.
Dal green agli asset tradizionali: un cambio di prospettiva
Negli ultimi anni, una quota rilevante di capitali si è orientata verso asset legati alla transizione energetica, considerati motore di crescita. Oggi, però, l’attenzione degli investitori si sta spostando verso asset in grado di garantire maggiore leggibilità economica e un controllo più diretto delle variabili operative.
Come osserva l’Ing. Sesto:
“Negli anni il Real Estate si è molto evoluto. Gli interessi dei fondi e delle SGR che gestiscono i capitali hanno cominciato a vedere e concentrarsi su asset class alternative, comunque sempre riconducibili a parametri nuovi, in particolare di tipo ambientale. Il mercato delle energie alternative è stato probabilmente quello su cui puntare. Parchi fotovoltaici ed eolici e biomasse hanno occupato massivamente l’attenzione degli investitori anche nel Real Estate.
Ma come accade nel business, la copiosa richiesta di investimenti nel Green si sta spostando in aree con minori vincoli autorizzativi, in territori a bassa regolamentazione e grandi spazi. Da qui, non tutti sono orientati a fare investimenti in aree con grandi potenzialità ed elevati rischi sociali.
Stiamo assistendo ad un ritorno degli investitori su beni da sviluppare o acquistare di tipo tradizionale. Hotel, residenziale e logistica tra i principali.”
Questo orientamento consente una maggiore prevedibilità dei flussi economici e permette interventi di valorizzazione misurabili, pianificabili e coerenti con gli obiettivi finanziari dell’investimento.
Infrastrutture e concessioni come leva di investimento
Accanto agli asset più consolidati, si sta rafforzando l’attenzione verso un’altra area di investimento: quella delle infrastrutture in concessione. Si tratta di asset caratterizzati da un’elevata complessità tecnica e regolatoria, ma anche da una capacità di generare ritorni su orizzonti temporali estesi, in linea con le strategie di investitori strutturati.
Secondo l’Ing. Sesto, questo ambito rappresenta uno dei fronti più interessanti per il Real Estate evoluto:
“Un ambito di sicuro interesse per gli investitori del Real Estate sarà certamente il campo largo delle concessioni di infrastrutture, a cui serviranno investimenti sostanziosi con altrettanti ritorni economici. Uno su tutti le concessioni portuali di hub e banchine e i servizi di cold ironing o elettrificazione delle banchine, che in inglese è chiamata Onshore Power Supply, OPS. Si tratta di una tecnologia che fornisce energia elettrica dalla terraferma alle navi presenti nei porti durante la sosta di carico o scarico merci.
A Tal proposito in SCI Value S.r.l. abbiamo già fatto due interventi di valorizzazione di capex che sono già in esecuzione. Il ritorno per l’investitore è molto interessante”.
Competenze tecniche e gestione del patrimonio
In un mercato sempre più regolato, la conservazione del valore immobiliare passa da una gestione tecnica rigorosa e continuativa. Interventi di adeguamento normativo, manutenzione programmata e aggiornamento impiantistico sono fattori che incidono direttamente sulla tenuta economica nel tempo.
Per l’Ing. Sesto, al di là della tecnologia, il vero fattore distintivo resta la qualità delle figure tecniche.
“Gli immobili hanno continuo bisogno di cure, in particolare tutti quei cespiti che dovranno essere adeguati alle norme sismiche e impiantistiche oltre che valorizzati dal punto di vista architettonico.
Le competenze saranno sempre le stesse: ingegneri, architetti, periti industriali e geometri sono l’ossatura tecnica del sistema Real Estate. Quello che serve è maggiore competenza e conoscenza per queste figure, da qui la necessità di una maggiore formazione tecnica”.
Il valore di un’analisi puntuale
Uno degli errori più frequenti nelle fasi decisionali è affidarsi a valutazioni che non tengono conto della reale condizione tecnica dell’immobile e della sua futura destinazione. Basarsi su stime standardizzate può generare una percezione di controllo che non trova riscontro nella fase esecutiva.
Come evidenzia l’Ing. Sesto:
“L’errore più comune è quello di valutare l’immobile utilizzando quale parametro di riferimento le incidenze sui costi/capex parametriche. Sarebbe molto meglio fare degli approfondimenti sul reale stato di consistenza dell’immobile anche al cospetto del tipo di finalità futura che gli si dovrà dare, ma la strada è molto lunga. I potenziali investitori hanno sul proprio tavolo tante opportunità e non è facile fare un approfondimento tecnico ed economico su tutto”.
È in questo spazio che si colloca l’approccio di SCI Value: ridurre la distanza tra opportunità finanziaria e realtà tecnica, attraverso analisi di dettaglio, verifiche di consistenza e un metodo strutturato come il Reverse Value Engineering RVE®, che trasforma la complessità dell’investimento in una leva di controllo e di creazione di valore nel tempo.
