Dalla stima alla strategia: decidere con metodo in un mercato selettivo
Il Real Estate italiano sta attraversando una fase di profonda trasformazione. Dopo anni di forte espansione, il mercato è entrato in un periodo di consolidamento e selettività, in cui fondi, SGR e sviluppatori operano in un contesto in cui ogni decisione d’investimento richiede una valutazione più articolata di rischio, rendimento e tenuta dell’asset nel tempo.
Come segnala l’ultima edizione del report Emerging Trends in Real Estate® Europe 2026, realizzato da PwC in collaborazione con l’Urban Land Institute, il rapporto tra rischio e rendimento è stato profondamente modificato dalle dinamiche degli ultimi anni: gli investitori privilegiano oggi mercati resilienti, con fondamentali solidi e progetti a elevato contenuto qualitativo, riducendo l’esposizione al rischio. In questo scenario, la fase decisionale che precede l’investimento assume un peso strategico molto superiore rispetto al passato.
Scegliere, non aggiungere: rendere un progetto realmente sostenibile
Quando si parla di sostenibilità nel Real Estate, si commette spesso un equivoco ingenuo, con conseguenze tutt’altro che banali: si immagina che sostenibile significhi necessariamente innovare.
Materiali innovativi, tecnologie green, certificazioni di prestazione energetica; qualunque sia l’obiettivo, si dimentica che nella maggior parte dei casi non serve aggiungere al progetto, ma scegliere oculatamente tra le alternative già disponibili sul mercato.
Ogni intervento edilizio presenta un ventaglio di opzioni tecniche, tra materiali e sistemi costruttivi, che non contribuiscono in egual misura a ottimizzare il costo dell’investimento. Alcune nascono da richieste del committente, altre da singole scelte tecniche, altre ancora sono consuetudini nell’eseguire i progetti, che però singolarmente non contribuiscono al raggiungimento dell’effettiva sostenibilità. Il risultato è un cumulo di scelte “di costume”, che influiscono sensibilmente sul budget senza generare valore effettivo sul bene.
La sostenibilità, così declinata, non è un plus ma solo un costo.
Il tempo come materia prima dell’investimento immobiliare
Nel Real Estate il tempo è spesso percepito come una variabile operativa, usato esclusivamente per definire un cronoprogramma. In realtà, incide in modo strutturale sull’equilibrio economico dell’investimento e sulla capacità dell’asset di generare valore.
I dati di settore restituiscono uno scenario chiaro: a livello internazionale, la maggior parte dei progetti di costruzione non rispetta né i budget né le scadenze previste, con scostamenti che nei progetti più complessi possono superare ampiamente il 20% dei costi inizialmente stimati.
Ritardi, varianti e rallentamenti non sono semplici inefficienze di processo, ma fattori che erodono marginalità, modificano i rendimenti attesi e compromettono gli obiettivi di valorizzazione o dismissione. Per questo, la lettura strategica della variabile tempo diventa un elemento centrale nelle decisioni di fondi, SGR e sviluppatori.
La gara d’appalto come momento decisivo del valore dell’investimento
Nel ciclo di sviluppo di un investimento immobiliare, la gara d’appalto è il momento in cui si definiscono condizioni che influenzano direttamente la qualità dell’intervento e la sua sostenibilità nel tempo.
Questo passaggio non ha solo un carattere operativo, ma anzi contribuisce a determinare la coerenza tra progetto e mercato. A tale proposito, il CEO di SCI Value Ing. Salvatore Sesto sottolinea che:
“Di per sé, la fase di gara non è un momento particolarmente complesso, ma dipende da come si è organizzato il tender: sia dal punto di vista della procedura di gara, che da quello documentale tra parte amministrativa e tecnica.”
Dalla progettazione al cantiere: come si determina la sostenibilità dell’asset
Sempre di più nel Real Estate contemporaneo, la sostenibilità è una variabile economica che incide sul valore e sulla redditività di un investimento. Eppure, spesso è ancora interpretata come un obiettivo da definire in fase progettuale o da attestare tramite certificazioni.
I dati raccontano infatti uno scenario diverso: secondo il World Green Building Council, oltre il 70% dell’impatto ambientale di un edificio si determina lungo l’intero ciclo di vita e non solo nella progettazione.
Magazzino 22, dalla logistica alla sanità: il riposizionamento strategico dell’asset
Nel complesso degli Ex Magazzini Generali di Verona, la realizzazione di due centri medici polispecialistici nel Magazzino 22 si inserisce in un percorso di rigenerazione che mira a trasformare un’area industriale storica in un sistema integrato.
La presenza dei nuovi ambulatori, uno polispecialistico e uno oftalmico, rafforza il posizionamento e l’attrattività dell’intero comparto, rappresentando il cuore dell’intervento.
Capex e rendimento immobiliare: dove si gioca il valore dell’investimento
Negli ultimi anni molti portafogli immobiliari hanno richiesto interventi di riqualificazione e adeguamento. L’allocazione delle Capex è tornata al centro delle strategie di fondi e SGR come variabile che incide sull’equilibrio economico e sulla performance dell’asset.
Per il CEO di SCI Value, l’Ing. Salvatore Sesto, il primo aspetto da chiarire riguarda l’applicazione.
Due Diligence immobiliare: la prima leva di sostenibilità
La sostenibilità di un investimento immobiliare si definisce prima dell’acquisizione, quando vengono analizzati conformità urbanistica, stato manutentivo, coerenza documentale ed esposizione a futuri adeguamenti normativi.
La Due Diligence diventa centrale perché consente di integrare verifica tecnica e valutazione economico-finanziaria all’interno di un processo orientato. In un mercato sempre più selettivo, incide sulla redditività attesa, sulla bancabilità dell’operazione e sulla capacità dell’immobile di restare competitivo nel tempo.
Governare la complessità: il Reverse Value Engineering RVE® in 7 parole chiave
Nel contesto attuale del Real Estate, l’efficienza è una condizione necessaria per la sostenibilità economica degli investimenti. Il Reverse Value Engineering RVE® nasce proprio come risposta operativa a questa esigenza: un metodo proprietario di SCI Value che ribalta l’approccio tradizionale all’ottimizzazione partendo dall’opera realizzata o dal risultato atteso.
Lo spieghiamo attraverso 7 parole chiave che ne definiscono l’impostazione.
Villa Tivoli: quando il progetto richiede coordinamento e controllo
All’interno della cintura metropolitana catanese, Tremestieri Etneo si presenta come una delle aree residenziali più consolidate. È qui, in prossimità di Piazza Tivoli, che è in corso il lavoro di Villa Tivoli: un intervento immobiliare con importo di budget pari a € 4.000.000,00, commissionato da Maia Dentis s.r.l.
L’operazione riguarda un complesso articolato in quattro corpi di fabbrica (A, B, C e D) ed è identificata come progetto in variante sostanziale, elemento che introduce un livello di complessità tecnica e procedurale significativo, soprattutto sotto il profilo del coordinamento progettuale ed economico.
Green Premium e Brown Discount: l’ESG come leva di valore finanziario nel Real Estate
Il mercato immobiliare sta vivendo una fase di crescente polarizzazione. La sostenibilità non è più una scelta opzionale o reputazionale: è una variabile economica strutturale, capace di incidere direttamente su redditività, bancabilità e tenuta del valore nel tempo.
I dati di mercato mostrano come il divario tra immobili allineati agli standard ESG e asset obsoleti non sia più teorico, ma misurabile nei numeri.